热点资讯超 10 家头部物企撤场！物业费收缴率不足 60%，物业业主矛盾咋解
近日，中海物业、龙湖物业、金科服务等多家头部物企接连发布撤场公告，在物业管理行业掀起不小的波澜。曾经被视为 “香饽饽” 的物业服务为何突然集体 “闪退”？这场席卷行业的 “撤场潮” 背后，究竟隐藏着哪些深层矛盾？
一、头部物企集体撤场，背后原因五花八门
（一）物业费收缴率低成 “致命伤”
中海物业撤离鄂州双创之星小区的导火索，是小区累计拖欠物业费 59.59 万元。该小区自 2023 年 3 月以来，因入住率低、业主欠费，项目长期亏损，物业无力继续垫资运营。金碧物业在岳阳湘阴六建溪上桃花源小区的遭遇更惨，由于开发商延期交房、房屋质量等问题，业主以非物业原因
拒缴
物业费，前两年收缴率不到 60%，累计亏损几十万元，最终不得不 “忍痛割肉”。
（二）物业费议价谈崩成 “导火索”
在重庆恒春凤凰城小区，金科服务运营 10 年后黯然离场，原因是业委会希望将 1 元 / 平方米・月的物业费进一步下调，而物业多次表示愿以原价续签却遭拒，导致业主观望情绪浓厚，收不抵支。杭州万固珺府的业主委员会则要求将物业费从 2.8 元 / 平方米降至 2.2 元 / 平方米，滨江服务直言 “这一价格无法维持现有服务品质”，议价谈崩后只能宣布撤场。
（三）开发商遗留问题成 “定时炸弹”
湘阴六建溪上桃花源小区作为曾经的恒大项目，2021 年 9 月恒大暴雷后项目延期交付，直到 2024 年底才基本完成交付。部分业主表示：“楼盘未达到竣工验收条件，物业却只催缴费不谈解决问题，谁愿意交物业费？” 开发商遗留的房屋质量、延期交付等问题，成了悬在物业头上的 “达摩克利斯之剑”，直接导致物业费收缴困难。
二、撤场潮背后的行业困境：成本与收入的 “死循环”
（一）成本刚性上涨，利润空间被压缩
近年来，人力成本、基础设施维保费用不断上涨，而物业费却难以同步上调。以中渝・春华秋实二期为例，业主大会表决通过的物业费调整方案，将住宅物业费整体降幅接近 40%，物业直言 “这完全背离了物业管理市场实际”。2024 年全国有 13 家上市物企录得亏损，克而瑞数据显示，当年物业收缴率仅 82%，较前一年下降约 3 个百分点，行业整体面临 “增收不增利” 的困境。
（二）服务缩水与欠费形成恶性循环
当物业费跌破成本线时，物业服务质量难免缩水，这又会引发更多业主拒缴物业费，形成 “低价 — 劣质 — 欠费 — 撤场” 的恶性循环。中物智库分析指出，部分业主试图通过压低物业费减轻负担，却忽视了优质服务需要合理成本支撑；而另一部分业主则更愿意为精细化服务付费，这种需求的分化让物企难以找到平衡点。
（三）战略调整：从 “规模优先” 到 “质量优先”
“主动退场是基于公司整体战略规划及资源优化配置的需要。” 金科服务相关负责人的这番话，道出了头部物企撤场的深层逻辑。一方面，物企要集中资源投向优质项目，提升服务品质；另一方面，主动退出管理密度低、跨区域协调成本高的项目，是从 “规模优先” 转向 “质量优先” 的必然调整。头部企业退场留出的空白，也为中小物企创造了增长空间。
三、破解物业与业主矛盾，路在何方？
（一）厘清责任边界，解决开发商遗留问题
对于因开发商遗留问题导致的物业费收缴难题，相关部门应牵头建立协调机制，厘清开发商、物业和业主的责任边界。例如，湘阴县成立恒大工作专班开展保交楼工作，为解决后续问题奠定了基础。物业在入驻项目时，也应充分评估开发商背景，避免陷入 “背锅” 困境。
（二）建立合理的物业费调整机制
推动建立市场化的物业费调整机制，让物业费能根据成本变动和服务质量动态调整。可参考一些地区的做法，引入第三方评估机构，对物业服务成本和市场行情进行评估，为物业费调整提供依据，避免业主与物业在价格谈判中陷入僵局。
（三）提升服务品质，重塑业主信任
物企应摒弃 “重管理轻服务” 的思维，真正以业主需求为导向，提升服务精细化水平。通过公开服务标准、费用明细等方式，增强业主对物业的信任。对于业主的合理诉求，及时响应并解决，用实际行动赢得业主支持，提高物业费收缴率。
（四）业主增强契约意识，理性维权
业主也应增强契约意识，认识到优质物业服务需要合理付费。当对物业服务有意见时，应通过合法途径与物业、业委会沟通，而不是简单地拒缴物业费。同时，业委会在与物业议价时，要充分考虑服务成本和市场行情，避免提出过于苛刻的要求。
这场物企 “撤场潮”，既是行业发展到一定阶段的必然调整，也为破解物业与业主的矛盾提供了契机。只有物企、业主、开发商和相关部门共同努力，建立良性互动机制，才能让物业管理行业走上健康发展的轨道，真正实现物企与业主的共赢。